En fecha 18/4/02 se formalizó un contrato de arrendamiento de un local en el que se refería la siguiente cláusula:
«EI presente contrato entra en vigor en el mismo momento de su firma, desplegando desde dicho momento toda su eficacia entre las partes. No obstante lo anterior, y únicamente por lo que se refiere a la obligación de la arrendataria de satisfacer el importe de la renta las partes convienen que dicha obligación quede en suspenso por un plazo máximo de ocho (8) meses en los que la arrendataria, a sus únicas y exclusivas expensas tramitará la obtención de las preceptivas Licencias de Obra y Actividad y cuantos otros permisos, licencias y/o autorizaciones fuesen precisos, de acuerdo con la legalidad vigente, para la construcción y explotación de la actividad de venta al por menor en los establecimientos descritos en los antecedentes de este contrato. A tal efecto, la arrendataria se obliga a presentar en el plazo de sesenta (60) días naturales a contar desde el día de la fecha, el Proyecto de Actividad correspondiente a su nombre, debiendo acreditar el cumplimiento de dicha obligación a la arrendadora en dicho plazo.
Dicha suspensión de la obligación de satisfacer el importe de la renta, se alzará a los ocho meses de la firma del presente contrato comenzando a partir de dicho momento el devengo de las rentas mensuales, según lo dispuesto en los siguientes párrafos. No obstante si la concesión de las licencias se produjese con anterioridad a la finalización del plazo de los ocho (8) meses, en el plazo de quince (15) días desde dicha obtención comenzará el devengo de la renta, debiéndose satisfacer, por lo que respecta a la mensualidad en que se produzca tal concesión, la parte proporcional de la renta correspondiente a los días que restasen por transcurrir de dicho mes. A partir de dicha mensualidad, se irán devengando la totalidad de las rentas mensuales conforme se establece en la estipulación cuarta. La arrendataria se compromete expresamente a notificar a la arrendadora en el mismo momento que se produzca, la concesión de las licencias, permisos y/o autorizaciones mencionadas. En el supuesto de que finalmente no se hubieran obtenido las autorizaciones, licencias y/o permisos por causa no imputable a la arrendataria, la misma podrá resolver anticipadamente el presente contrato en cualquier momento de la vigencia del mismo, notificándolo fehacientemente a la arrendadora. En tal caso, ésta última podrá tener acceso a los expedientes administrativos incoados a instancia de Inmomerca S.A. para cerciorarse de los motivos o causas de la no obtención de las referidas licencias y permisos administrativos, para lo cual la arrendataria concederá a la arrendadora la oportuna autorización escrita si fuere necesario».
En fecha 20/12/02 la arrendadora comunicó a la arrendataria la decisión de resolver unilateralmente dicho contrato; respondiendo al efecto la demandante en fecha 24/12/02 la no aceptación de dicha resolución unilateral por no concurrir las causas previstas ni legal ni contractualmente para dicha resolución.
Al efecto, la parte arrendataria afirmó la concurrencia de causa de resolución del referido contrato, por cuanto no consiguió las licencias y permisos necesarios para el ejercicio de la actividad de supermercado en el plazo de 8 meses pactado por ambas partes; en cambio, la arrendadora mantuvo que a lo único que la misma accedió fue a la supresión de la obligación de pago de la renta por un máximo de 8 meses, a partir de cuyo momento dicha supresión se alzaría, comenzando así el devengo de las mensualidades aun en el supuesto de que en dicho plazo no se hubieran obtenido las pertinentes licencias, afirmando que el pacto sólo tendría virtualidad si la demandada no obtuviera las licencias finalmente por causa no imputable a la misma.
RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL SUPREMO
La sentencia de instancia fijó como indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, en calidad de lucro cesante futuro (es decir, fundado en una evaluación prospectiva sobre el curso futuro de los acontecimientos), una cantidad equivalente a la renta que correspondía al plazo mínimo obligatorio de duración del contrato, que fue fijado en el contrato en seis años, descontando el importe de los primeros ocho meses, en que la parte arrendataria se beneficiaba de la suspensión del pago de la renta como periodo concedido para la obtención de las oportunas licencias.
No obstante, la Sala considera, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964, invocada por la parte recurrente).
Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada. Al no considerarlo así la sentencia recurrida, debe apreciarse la infracción de la jurisprudencia que se cita en apoyo de los motivos de casación.
CÁLCULO DEL LUCRO CESANTE
La casación de la sentencia recurrida impone a esta Sala, asumiendo una labor propia del tribunal de instancia, ponderar la proporción en que debe considerarse susceptible de indemnización la falta de percepción de rentas durante los seis años que debió durar el contrato de arrendamiento.
Por una parte, se considera procedente incluir en el cálculo en la indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento en favor de la parte demandante, ahora parte recurrida, una cantidad equivalente a la renta correspondiente a los ocho meses durante los cuales el local permaneció inactivo en beneficio de la arrendataria para que esta pudiera obtener las licencias, tal como se aprecia en la sentencia de primera instancia. La suspensión en el cobro de rentas respondía sin duda al interés de la parte arrendadora en los beneficios que pensaba obtener mediante la percepción futura de las rentas durante el período del contrato, por lo que dejó de tener sentido económico al producirse, sin justificación, la resolución unilateral por la arrendataria.
La indemnización, a juicio de esta Sala, debe completarse añadiendo una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento, fijando definitivamente el importe de la indemnización en la cuantía correspondiente a catorce meses de renta. Esta apreciación se funda en la falta de elementos probatorios más consistentes acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo más dilatado que el ordinariamente previsible en circunstancias normales de concertar un nuevo arrendamiento del local objeto del litigio en unas condiciones económicas similares.
Para formular esta conclusión se tiene en cuenta que nada consta en las actuaciones acerca de la imposibilidad de realizar esta u otras operaciones similares. Antes al contrario, se declara en la sentencia de primera instancia, y no consta nada en contrario en la de apelación, que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el momento en que se le comunicó, a los ocho meses de celebrado el contrato, la resolución.
La Sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de carácter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el cual se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario. Dando por supuesto que el artículo no es aplicable al caso, debe presumirse que en la fijación de estos criterios el legislador ha tenido en cuenta pautas económicas adecuadas para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido.
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