¿Qué ocurre cuando el piso que he comprado se ha construido sobre suelo no urbanizable?
En el caso que nos ocupa, se alega que la vendedora, al momento de celebrarse la venta y emitirse el consentimiento contractual, ocultó que había un procedimiento judicial pendiente en el que se había solicitado la nulidad del decreto que daba cobertura legal urbanística al complejo en el que se ubica la vivienda objeto del contrato.
Considera la vendedora que el contrato no es nulo en la medida en que la vivienda se construyó en plazo y se obtuvo licencia de primera ocupación. Añade que lo que determina la «resolución» del contrato no es su incumplimiento, sino una causa de anulabilidad motivada por la existencia de un litigio que puede dar lugar a la revocación de la licencia de construcción y ocupación y revertir una situación que por el momento permanece.
Lo cierto es que pesa sobre la vivienda litigiosa un peligro cierto y grave de que se proceda a su demolición con base a una resolución judicial firme.
Como afirma la sentencia 696/2013, de 13 de noviembre, la obligación de entrega de una vivienda presenta un doble aspecto:
- Físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública;
- Jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador.
Y es que para el comprador lo relevante es que la entrega del inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. La obligación del vendedor de entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa supone, la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos.
En consecuencia, el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad.
Por otro lado, las vicisitudes derivadas de la presunta ilegalidad de la licencia de obras no pueden generar total incertidumbre acerca de su obtención final y suponen un riesgo nada remoto de futura demolición de la vivienda comprada.
La incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública -una vez finalizadas las obras-, como en el presente caso-, todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio).
Consecuencia de lo expuesto es que la existencia de ilegalidades urbanísticas se encuentra estrechamente relacionada con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato.
En conclusión, a pesar de haberse expedido la licencia de primera ocupación, la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanística (que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento) impide que el contrato llegue a buen fin por adolecer de condiciones jurídicas que garanticen el uso pacífico de futuro, sin miedos y sobresaltos por ilegalidades urbanísticas.
Así, cuando el promotor-vendedor oculta al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística que determinen la ilegalidad de ésta, el comprador podrá ejercitar la anulabilidad del contrato de compra-venta con fundamento en un vicio del consentimiento de naturaleza invalidante (artículo 1300 y concordantes Código Civil).
Ahora bien, tal ocultación no empece a que el comprador inste la resolución del contrato con fundamento en lo dispuesto en el artículo 1124 CC, pues no podría cumplir el vendedor con la obligación esencial de entregar la vivienda conforme a lo pactado ( artículo 1258 CC), y si se trata de relación contractual de consumo habría incumplido con la obligación esencial de informar el profesional al consumidor sobre un extremo tan importante en la adquisición de vivienda, cuál es su acomodación de ésta a la normativa urbanística.
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