En fecha 18/4/02 se formalizó un contrato de arrendamiento de un local en el que se refería la siguiente cláusula:
«La obligación del pago de la renta quedará en suspenso durante un plazo máximo de 8 meses para que la arrendataria tramite las preceptivas Licencias de Obra y Actividad y cuantos otros permisos, licencias y/o autorizaciones sean precisos.
En el supuesto de que finalmente no se hubieran obtenido las autorizaciones por causa no imputable a la arrendataria, la misma podrá resolver anticipadamente el presente contrato en cualquier momento de la vigencia del mismo, notificándolo fehacientemente a la arrendadora».
En fecha 20/12/02 la arrendadora comunicó a la arrendataria la decisión de resolver unilateralmente dicho contrato; respondiendo al efecto la demandante en fecha 24/12/02 la no aceptación de dicha resolución unilateral por no concurrir las causas previstas ni legal ni contractualmente para dicha resolución.
Al efecto, la parte arrendataria afirmó la concurrencia de causa de resolución del referido contrato, por cuanto no consiguió las licencias y permisos necesarios para el ejercicio de la actividad de supermercado en el plazo de 8 meses pactado por ambas partes; en cambio, la arrendadora mantuvo que a lo único que la misma accedió fue a la supresión de la obligación de pago de la renta por un máximo de 8 meses, a partir de cuyo momento dicha supresión se alzaría, comenzando así el devengo de las mensualidades aun en el supuesto de que en dicho plazo no se hubieran obtenido las pertinentes licencias, afirmando que el pacto sólo tendría virtualidad si la demandada no obtuviera las licencias finalmente por causa no imputable a la misma.
En consecuencia se exige por la arrendadora una indemnización por lo daños y perjuicios ocasionados con la resolución unilateral del contrato de arrendamiento (daño emergente y lucro cesante).
RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL SUPREMO
En el presente supuesto, correspondiéndole la carga de la prueba a la parte demandada (a tenor de lo dispuesto en el artículo 217 LEC), por la misma no se ha acreditado la no obtención de las licencias en el plazo indicado debido a causa no imputable a la misma, pues ella pudo conocer los condicionamientos urbanísticos vigentes y que podían perjudicarle poniendo elemental diligencia para ello, según tiene declarado la jurisprudencia seguida, entre otras, en la STS de 20 de junio de 1996 .
De todo lo expuesto se concluye que no concurre en el presente caso causa de resolución contractual ni legalmente establecida a favor de la parte arrendataria.
Además, la sentencia de instancia fijó como indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, en calidad de lucro cesante futuro (es decir, fundado en una evaluación prospectiva sobre el curso futuro de los acontecimientos), una cantidad equivalente a la renta que correspondía al plazo mínimo obligatorio de duración del contrato, que fue fijado en el contrato en seis años, descontando el importe de los primeros ocho meses, en que la parte arrendataria se beneficiaba de la suspensión del pago de la renta como periodo concedido para la obtención de las oportunas licencias.
No obstante, la Sala considera, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964, invocada por la parte recurrente).
Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada. Al no considerarlo así la sentencia recurrida, debe apreciarse la infracción de la jurisprudencia que se cita en apoyo de los motivos de casación.
CÁLCULO DEL LUCRO CESANTE
La casación de la sentencia recurrida impone a esta Sala, asumiendo una labor propia del tribunal de instancia, ponderar la proporción en que debe considerarse susceptible de indemnización la falta de percepción de rentas durante los seis años que debió durar el contrato de arrendamiento.
Por una parte, se considera procedente incluir en el cálculo en la indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento en favor de la parte demandante, ahora parte recurrida, una cantidad equivalente a la renta correspondiente a los ocho meses durante los cuales el local permaneció inactivo en beneficio de la arrendataria para que esta pudiera obtener las licencias, tal como se aprecia en la sentencia de primera instancia. La suspensión en el cobro de rentas respondía sin duda al interés de la parte arrendadora en los beneficios que pensaba obtener mediante la percepción futura de las rentas durante el período del contrato, por lo que dejó de tener sentido económico al producirse, sin justificación, la resolución unilateral por la arrendataria.
La indemnización, a juicio de esta Sala, debe completarse añadiendo una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento, fijando definitivamente el importe de la indemnización en la cuantía correspondiente a catorce meses de renta. Esta apreciación se funda en la falta de elementos probatorios más consistentes acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo más dilatado que el ordinariamente previsible en circunstancias normales de concertar un nuevo arrendamiento del local objeto del litigio en unas condiciones económicas similares.
Para formular esta conclusión se tiene en cuenta que nada consta en las actuaciones acerca de la imposibilidad de realizar esta u otras operaciones similares. Antes al contrario, se declara en la sentencia de primera instancia, y no consta nada en contrario en la de apelación, que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el momento en que se le comunicó, a los ocho meses de celebrado el contrato, la resolución.
La Sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de carácter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el cual se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario. Dando por supuesto que el artículo no es aplicable al caso, debe presumirse que en la fijación de estos criterios el legislador ha tenido en cuenta pautas económicas adecuadas para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido.
Sentencia 183/2016 del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 18 Mar. 2016, Rec. 1870/2013
Los tres grupos de casos relativos a la resolución unilateral de un contrato de arrendamiento que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala son:
- Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius : desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) (sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec.1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).
- Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato (sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que ahora analizamos.
- Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución (sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).
Dado que en el supuesto analizado por esta sentencia se está ante un caso del segundo grupo, el Tribunal debe convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante, exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.
Por tanto, procede confirmar la sentencia recurrida dado que se condenó al arrendatario al pago de las rentas que se devengaren hasta el término del contrato y sin que conste que el arrendador volviese a alquilarlo, pronunciamiento coherente con la petición de cumplimiento del contrato.
La petición del demandante (arrendador) no excede de los límites de la buena fe, pues si el arrendatario vio mermados sus ingresos por las obras de la calle, también lo debieron ser las posibilidades de obtener un nuevo arrendatario para el arrendador, todo ello por unas obras ordenadas por el Ayuntamiento y que, por tanto, no estaban bajo el dominio del arrendador.
A diferencia de la sentencia anterior, el Tribunal Supremo considera que, en cualquier caso, el arrendatario no probó que el arrendador volviese a arrendar el local (como se declara en la sentencia recurrida) o que obstruyese la posibilidad de hacerlo. En concreto se declara en la sentencia recurrida: «No hay prueba alguna de que el demandante desistiese de la firma de un nuevo arrendamiento pese a tener una oferta cierta, real y concreta de arrendarlo». Asimismo argumenta que el hecho de que la arrendadora tuviera el local a su disposición desde agosto de 2009 y pudiera arrendarlo no significa seguridad de que se encuentre algún interesado que lo arriende en condiciones similares a las pactadas con las arrendatarias y, en todo caso, corresponde a las arrendatarias acreditar que el arrendador pudo arrendar y no lo hizo, sin que se haya probado tal extremo.
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