Por: Julia Fernández
¿Qué es la titulización hipotecaria?
Se trata de la conversión de un crédito o conjunto de créditos hipotecarios en títulos o valores negociables con la finalidad de ofrecerlos para la venta como activos. Mediante este sistema, el banco cede el riesgo del crédito a un tercero y con ello consigue la financiación necesaria para continuar con la actividad crediticia. Este proceso se vehicula a través de la cesión, total o parcial, del derecho de crédito a un fondo de titulización hipotecaria (FTH). Cuando la cesión del crédito hipotecario es parcial, los títulos valor que se emiten se denominan participaciones hipotecarias. Los FTH, como propietarios de participaciones hipotecarias serán acreedores en proporción a sus respectivas participaciones.
Desde el 29 de abril de 2015, los fondos de titulización se encuentran regulados en la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial, la cual los define como patrimonios separados, carentes de personalidad jurídica, con valor patrimonial neto nulo e integrados en cuanto a su activo, por derechos de crédito y, en cuanto al pasivo, por los valores de renta fija que emiten y por los créditos que le hayan sido concedidos por terceros.
Los FTH son entes que carecen de personalidad jurídica, por lo que la ley encomienda su constitución, administración y representación legal a las sociedades gestoras de fondos de titulización. Una de las principales consecuencias de la cesión del crédito a un FTH es que en la medida que éste haya adquirido la totalidad del crédito hipotecario, será el FTH, a través de su sociedad gestora, el legitimado activamente para proceder a su ejecución, ya que a través de la cesión se convierte en el nuevo titular del crédito y por tanto, acreedor.
LA LEY CATALANA
El 6 de agosto de 2015 entró en vigor en Cataluña la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, promulgada con la finalidad de revertir la situación en el ámbito hipotecario y de la vivienda en Cataluña, una de las comunidades autónomas con mayor número de ejecuciones hipotecarias y desahucios.
En relación con la titulización hipotecaria, la disposición adicional dispone que “en la cesión de créditos, el acreedor puede ceder su crédito contra el deudor si el crédito ha sido garantizado con la vivienda del deudor y este es un consumidor. Si la cesión es a título oneroso, el deudor queda liberado de la deuda abonando al cesionario el precio que este ha pagado más los intereses legales y los gastos que le ha causado la reclamación de la deuda”.
Ello implica que, en caso de que el banco ceda la hipoteca a un FTH, se considerará satisfecha la deuda si se paga el precio que el FTH pagó por la cesión del crédito, junto con sus intereses y gastos de reclamación.
RECURSO DE INCONSTITUCIONALIDAD
Actualmente, el Tribunal Constitucional ha admitido a trámite el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el Gobierno español en relación con varios preceptos de la Ley 24/2015, entre los que se encuentra la disposición adicional. El Gobierno fundamenta la interposición del recurso de inconstitucionalidad en la extralimitación competencial por parte de la Generalitat de Cataluña.
Por otro lado, se argumenta que la norma afecta al principio de igualdad de todos los ciudadanos, ya que prevé una norma dirigida exclusivamente a los ciudadanos catalanes que no está prevista para el conjunto del territorio español y que provoca un desequilibrio injustificado entre unos y otros. Junto con la admisión a trámite, se ha suspendido la vigencia de esta medida, por lo que habrá que esperar a la publicación de la sentencia definitiva.
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