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Por si el panorama bancario no estuviera suficiente agitado con la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea relativa a la retroactividad de la nulidad de las cláusulas suelo, la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo ha declarado la abusividad y correspondiente nulidad de la cláusula por la cual el consumidor venía obligado a sufragar los gastos de constitución de la hipoteca, es decir, los gastos de registro de la propiedad, notario, tasación, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados. Unos gastos que habitualmente rondaban los 3000 euros.
En su argumentación, el Tribunal justificó que la falta de negociación determinó la imposición de dicha cláusula al consumidor, ocasionando un terrible perjuicio económico sancionado en la legislación de consumidores y usuarios con la declaración de nulidad (artículos 83 y 89 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, en relación con art. 5 y 7 de la Lay de Condiciones Generales de la Contratación).
Modelo de cláusula abusiva denomianda de “Gastos a cargo de la parte prestataria “:
“Son de cuenta de la parte prestataria los gastos de estudio y otorgamiento de la presente escritura, los de Registro de la Propiedad, los tributos, contribuciones, impuestos, arbitrios y exacciones de todo orden que procedieren por razón de la constitución, modificación, distribución o cancelación de la hipoteca, los de seguro de la finca, y en general, cuantos se derivaren del presente contrato o son mencionados en él, viniendo a pagar intereses de demora al tipo indicado precedentemente, sobre el importe de los expresados gastos e impuestos, desde el día en que la institución acreedora los hubiere suplido. La entidad bancaria se reserva la facultad de suplir otros gastos además de los mencionados, si así conviniere a sus intereses.
Asimismo serán de cuenta y cargo en todo caso de la parte prestataria, cuantos gastos tengan su origen en la tramitación de los procedimientos judicial o extrajudicial, con inclusión de los intereses pactados que se devenguen desde la fecha de la reclamación, honorarios profesionales, gastos fiscales, etc.
Idéntica norma se seguirá con los gastos, costas y perjuicios que origine la parte deudora por incumplimiento de contrato, con inclusión de los honorarios de Letrado y procurador, si la entidad bancaria, aunque fuera voluntariamente, utilizara su intervención”.
En este caso se dispone que cualquier gasto, de la clase que sea, corresponde inevitablemente al consumidor.
Según la Sala I del Tribunal Supremo, su redacción ya pone de manifiesto la falta de negociación, pues podría comprenderse que algunos gastos correspondieran al deudor y otros al prestamista.
Además si las normas procesales establecen reglas para resolver las costas de los litigios, como ocurre con el art. 394 LEC, lo pactado deja sin efecto su contenido en perjuicio del consumidor, obligado a satisfacer los gastos de postulación de la otra parte incluso cuando el órgano jurisdiccional no dispone condena en costas o las impone a la entidad bancaria.
Sobre tal cláusula de repercusión de gastos y tributos la SAP Madrid, Secc. 28″, de 26 de julio de 2013, rec. 161/2012, ha dicho que «La abusividad de la cláusula resulta palmaria en la medida en que implica la repercusión en el consumidor, sin distinción alguna, del pago de todos los gastos y de todos los tributos de la operación convenida con el banco, incluidos aquellos que por su naturaleza pudieran ser de cargo del empresario o de los que éste fuese el sujeto pasivo. Ello implica la contravención de la regla del artículo 89, en su número 3. letras «c» y «a» (siquiera por analogía. en este última caso, pues no se trata de un catálogo cerrado) del TRLGDCU’
Además en la redacción que se da a la cláusula se vulnera lo previsto en la DA 1″.21 LGDCU que declara abusiva «La transmisión al consumidor de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables».
En lo que a los impuestos se refiere, el propio Tribunal Supremo acude al art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para afirmar que el obligado a pagarlo es aquel a cuyo favor se realice este acto, aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario.
De tal manera que la entidad bancaria no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la formalización de la hipoteca, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, el propio banco será considerado sujeto pasivo.
Se trata de una condición general, no ha habido negociación efectiva, se impone por el predisponente, y no responde al coste real de la reclamación, todo lo cual, unido a los pronunciamientos que al respecto ha hecho la doctrina de nuestra Audiencia Provincial (AAP Gipuzkoa, Secc. 2a, 22 abril 2014, rec. 2062/2014), permite concluir la abusividad de la cláusula mencionada, lo que supone su extrañamiento del contrato”.
¿Significa esto que el banco tendrá que devolverme las cantidades abonadas por la formalización de la hipoteca?
No es unánime la jurisprudencia que determina la devolución automática como consecuencia de la declaración de nulidad. Por lo tanto, ¿en base a qué concepto jurídico alguna jurisprudencia concede la devolución de los gastos ocasionados por la formalización de la hipoteca?
Por lo general, se concede la devolución en base al artículo 1.303 del Código Civil:
«Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes»
En lo que se refiere a los gastos de notario, registro, gestoría y tasación los tribunales aluden a la desproporcionalidad de la cláusula y al interés más favorecido con la inscripción. De esta manera, dado que la entidad financiera es la parte más interesada en otorgar escritura pública para constituir su garantía real, la obligación de sufragar el pago de la gestión recae sobre el banco.
«En aplicación de la jurisprudencia hay que concluir que tanto respecto de los gastos de notario como los aranceles del Registro de la Propiedad, deberían haberse pactado el pago de los mismos de una manera equitativa entre las partes, puesto que la entidad prestamista es la primera interesada en la elevación a escritura pública de los documentos y su inscripción en el Registro para conseguir así obtener contra el prestatario un título ejecutivo. No ha quedado acreditado que esta cláusula se discutiera con el consumidor y por tanto ele fue impuesta unilateralmente por lo que debe ser declarada nula por abusiva».
«En idéntico sentido hay que concluir respecto al pago del impuesto de actos jurídicos documentados.»
El mismo Tribunal Supremo argumentó en su sentencia de 2015 que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.
¿Qué documentación necesito?
- Escritura de la hipoteca escaneada
- Último recibo del pago de la hipoteca
- Jusitificante de pago de la gestoría (si la eligió el banco)
- Factura del Notario
- Factura del Registro
- Justificante de pago del Impuesto de Actos jurídicos Documentados (modelo 600 en hacienda)
En caso de no disponer de toda la documentación pueden solicitarse duplicados a la entidad financiera o a la Agencia Tributaria.
Por lo tanto, ¿Qué debo hacer?
Comprueba que en tu escritura de préstamo hipotecario existe una cláusula del siguiente estilo:
“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.
¿Quién puede reclamar estos gastos?
Puede reclamarse la nulidad de esta cláusula y la devolución de sus importes durante los cuatro años siguientes a la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 para los préstamos que, a día de hoy, se siguen pagando (préstamos hipotecarios activos).
¿Y si ya terminé de pagar mi hipoteca?
En ese caso, sólo podrás iniciar la reclamación si no hace más de 4 años que terminaste de pagar tu hipoteca.
La OCU ha presentadouna calculadora que ofrece una cantidad orientativa de los gastos que serían susceptibles de recuperarse. Dicha institución ya cuenta con 40.000 personas que se han interesado en el procedimiento.
Mientras tanto, los principales bancos españoles ya han decidido asumir parte del gasto (entre un 20% y un 30%) de constitución de las nuevas hipotecas que se están firmando desde el año 2016.
¿Es posible reclamar por las cláusulas suelo y por los gastos de formalización de la hipoteca a la vez?
Sí, por un tema de importes es recomendable solicitar la devolución de los costes generados por la formalización de la hipoteca cuando en la demanda ya se incluye una reclamación por cláusulas suelo, es decir, solicitar la devolución de los gastos de constitución de la hipoteca como anexo a la reclamación por las cláusulas suelo
Muy interesante su post.
Mi caso es el siguiente: estuve pagando suelo durante 5 meses porque subrogué las 2 hipotecas que tenía contratadas por el mismo inmueble a otro banco. A pesar del poco tiempo, con un suelo de 4,25, pagué de más unos 2.200 €.
Me subrogué en enero de 2010 y mis dudas son:
– ¿Puedo reclamar esos 5 meses aunque ya no esté en el banco que me concedió la hipoteca?
– ¿Puedo reclamar los gastos de formalización habiendo pasado 6 años desde la subrogación?
– Al banco al que me subrogué, ¿puedo pedirle los gastos de formalización de la hipoteca?
gracias de antemano,
Saludos
Apreciada Gemma,
– ¿Puedo reclamar esos 5 meses aunque ya no esté en el banco que me concedió la hipoteca? Sí que podrías, simplemente tienes que encontrar la escritura.
– ¿Puedo reclamar los gastos de formalización habiendo pasado 6 años desde la subrogación? Sí, si todavía estas pagando esa hipoteca.
– Al banco al que me subrogué, ¿puedo pedirle los gastos de formalización de la hipoteca? Sí, si te volvieron a cobrar por esos gastos en el momento de la subrogación.
Buenas.
Tengo una hipoteca en BBVA firme en el 2003 una hipoteca 191.000€ aprox. Me separe en 2007 y firme disolución condominsl con escrituras nuevas y gastos y ampliación poniéndome 215.000
El banco me pide hacer una reclamación pero ya no fio de ellos.
En condiciones trabajarían conmigo
Buenas tardes,
Le hemos respondido a su correo electrónico.
Muchas gracias por seguir nuestro blog.
¡Saludos!
Buenas noches,
Que pasos e de seguir y que probabilidad de devolucion de los gastos hay??
Buenos días Iván,
Recientemente se ha publicado un real decreto que regula el procedimiento a seguir a la hora de solicitar la devolución de los importes cobrados en concepto de cláusulas suelo.
No obstante, en primer lugar, le recomendaría encarecidamente que, como consumidor, acuda a un abogado antes de realizar la petición de inicio del procedimiento extrajudicial, ya que, insisto, ahora la mera petición tiene consecuencias legales que podrían serle contraproducentes. Además, por supuesto, le recomendamos que no firme absolutamente ningún acuerdo sin recibir primero asesoramiento legal.
Si el banco hace firmar al consumidor otra vez algo nulo o que no corresponda con lo que le adeudan, será difícil y caro conseguir dar marcha atrás.
La probabilidad de devolución dependerá de su situación. A grandes rasgos, si usted es consumidor y la cláusula se incluyó en el contrato de hipoteca sin que hubiera negociación, se le deberán devolver todos los importes cobrados desde el día que firmó la hipoteca (Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea).
Para más información no dude en ponerse en contacto con nosotros en bfo@fabregasassociats.com
Buenas
Formalice una hipoteca en 2003 y en el 2006 realice una ampliacion para la compra de un coche.¿ Puedo reclamar los gastos de formalizacion de las dos veces o solo de la primera para la vivienda?.
¿si pudiese reclamar la ampliacion del 2006 no tengo ningun documento de dicha ampliacion?
¿que deberia dirigirme al banco y solicitarla?
Gracias
Buenos días Jesús,
En primer lugar muchas gracias por seguir nuestro blog.
En cuanto a su consulta, sólo podría reclamar los gastos de la primera hipoteca.
Para ello necesita la siguiente documentación:
1- La escritura de préstamos hipotecario que suscribió con la entidad bancaria.
2- La escritura de la ampliación.
3- El último recibo de pago de su hipoteca.
4- Factura de la gestoría que gestionó su hipoteca.
5- Factura del Notario en el que formalizó su préstamo hipotecario.
6- Factura del Registro de la Propiedad en el que inscribió su vivienda.
7- La carta de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
8- Certificado de empadronamiento.
¿Qué ocurre si no dispone de esa documentación? No se preocupe, podrá solicitarla mediante un duplicado en el lugar que corresponda (entidad bancaria, registro de la propiedad, Agencia Tributaria, notaría, etc).
Saludos y que tenga un buen día.
Buenos días:
Cuanto cobráis por gestionar la devolución de la cláusula suelo y de los gastos de constitución de hipoteca?
Hola puedo reclamar los gastos de formalizacion de una hipoteca si fue subrogada y que gastos so. Los que puedo reclamar y como se cuales?
Buenos días Verónica,
En primer lugar muchas gracias por seguir nuestro blog.
En cuanto a su consulta, sí que podría reclamar los gastos formalización de la hipoteca subrogada siempre que no hayan transcurrido más de 4 años desde la subrogación.
Podrá reclamar principalmente los gastos de notaría, registro y tasación.
Para ello necesita la siguiente documentación:
1- La escritura de préstamos hipotecario que suscribió con la entidad bancaria.
2- La escritura de la ampliación.
3- El último recibo de pago de su hipoteca.
4- Factura de la gestoría que gestionó su hipoteca.
5- Factura del Notario en el que formalizó su préstamo hipotecario.
6- Factura del Registro de la Propiedad en el que inscribió su vivienda.
7- La carta de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
8- Certificado de empadronamiento.
¿Qué ocurre si no dispone de esa documentación? No se preocupe, podrá solicitarla mediante un duplicado en el lugar que corresponda (entidad bancaria, registro de la propiedad, Agencia Tributaria, notaría, etc).
Saludos y que tenga un buen día.