Abogado Barcelona. Despacho de abogados en Barcelona. Reclamar gastos de formalización de la hipoteca. Gastos de hipoteca
Don/Doña……………..…, mayor de edad, con DNI nº……………………y domicilio a efectos de notificaciones en ………..……….. ante el Servicio de Atención al Cliente y por medio de la presente comparezco al efecto de alcanzar un acuerdo EXTRAJUDICIAL en relación con los gastos de constitución y formalización de la hipoteca con número identificativo…………..
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Con fecha de……………………..formalicé con su entidad la Escritura Pública de Préstamo Hipotecario ante el Sr. Notario de (LOCALIDAD) Don/Doña (NOMBRE DEL NOTARIO) con nº de protocolo………………o, mediante el cual su entidad me concedió el préstamo con garantía hipotecaria por un importe de………………………€ de capital.
En dicha escritura se estableció la siguiente cláusula: “…(texto ÍNTEGRO de la cláusula)…” mediante la cual se me atribuían todos los gastos, tributos y comisiones derivados de la concertación y desarrollo del préstamo hipotecario.
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En mi caso, la entidad (NOMBRE DE LA ENTIDAD) impuso una condición general de la contratación, que reviste el carácter de cláusula abusiva, consistente en trasladar todos los gastos de constitución de la hipoteca al prestatario. Este tipo de cláusulas han sido declaradas nulas por la Sentencia del TS de fecha 23 de Diciembre de 2.015, al resolver definitivamente una acción colectiva de cesación.
En este sentido, la citada resolución, con cita de una Sentencia anterior de 1 de Junio de 2.000 (LA LEY 9195/2000), aplica el artículo 89 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios, que califica como cláusulas abusivas “La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables”, así como “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario”.
La resolución indicada añade que tal precepto legal atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, por lo que la utilización por la Audiencia de este precepto es acertada), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación o de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (artículo 89.3 letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (artículo 89.3 letra c).
Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (artículo 89.4), y correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (artículo 89.5).
A partir de todo ello, entiende que “la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor de inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.
Considera de esta forma, que la cláusula en cuestión “no sólo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trata de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada”.
Asimismo, por lo que respecta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, analiza el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de Septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y tras confrontar lo dispuesto en sus artículos 8, 15 27 y 28, concluye que “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interesa y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el artículo 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho”. Cita al respecto, al Sentencia del mismo Tribunal de 25 de Noviembre de 2.011, en la cual se analizaba un contrato de compraventa de vivienda, que imputaba en exclusiva al comprador/consumidor de los tributos derivados de la transmisión. Entendía que era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.
En consecuencia, mediante la Sentencia analizada se declaran nulas este tipo de cláusulas, idénticas a la firmada en su momento por el prestatario. Y así, debe recordarse que la acción colectiva de cesación no sólo aspira a proyectar efectos para evitar una futura contratación con cláusulas ilícitas (efecto de prohibición) sino que también persigue impedir que se persista en la utilización de las mismas en contratos de pretérita suscripción que todavía tengan vigencia al tiempo de la demanda (efecto de abstención). El artículo 12.2 de la Ley 7/1998, de 13 de Abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, dispone que la acción de cesación se dirige a obtener una Sentencia que condene al demandado a eliminar de sus condiciones generales las que se reputen nulas y a abstenerse de utilizarlas en lo sucesivo, determinando o aclarando, cuando sea necesario, el contenido del contrato que ha de considerarse válido y eficaz. A la acción de cesación podrá acumularse, como accesoria, la de devolución de cantidades que se hubiesen cobrado en virtud de las condiciones a que afecte la Sentencia y la de indemnización de daños y perjuicios que hubiese causado la aplicación de dichas condiciones.
La presente acción, se limita a reclamar individualmente la cantidad, a partir de la referida declaración de nulidad, aplicando la citada legislación, y la doctrina derivada de la Sentencia del Tribunal de Justicia Europeo de fecha de 26 de Abril de 2012 (LA LEY 43161/2012). Así, la aplicación de la sanción de nulidad de una cláusula abusiva con respecto a todos los consumidores que hayan celebrado, con el profesional de que se trate, un contrato al cual le sean de aplicación las mismas Condiciones Generales de Contratación; garantiza que dicha cláusula no vinculará a esos consumidores. En esta misma línea, los órganos jurisdiccionales nacionales que comprueben el carácter abusivo de una cláusula de este tipo, están obligados, en virtud del artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de Abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, a aplicar todas las consecuencias que, según el Derecho nacional, se deriven de ello para que el consumidor no resulte vinculado por dicha cláusula (S. TJUE de 9 de Noviembre de 2010, de 14 de Junio de 2012, y de 21 de Febrero de 2013).
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El importe de los gastos de formalización de la hipoteca ascienden a un total de ……………..… €, desglosados de la siguiente manera:
- Impuesto de Actos jurídicos documentados –
- Gastos de Notario –
- Gastos de Registro –
- Gastos de gestoría –
- Gastos de tasación –
Se adjuntan con la presente reclamación las facturas acreditativas de los importes indicados anteriormente.
Para el caso de que no se alcance un acuerdo, esta parte se reserva el derecho de cuantas acciones judiciales considere oportunas para la defensa de sus derechos.
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